Assurez-vous de louer votre location de vacances à sa juste valeur : fixez des tarifs saisonniers compétitifs pour attirer les vacanciers saisonniers, remplir votre calendrier en basse saison et maximiser votre potentiel de revenus.
Comment optimiser vos tarifs saisonniers pour augmenter vos revenus ?
Que sont les tarifs saisonniers ?
Les tarifs saisonniers ou les tarifs « événement » diffèrent de votre tarif de base. Ils vous permettent de proposer des prix différents à certaines périodes données, par exemple en haute saison, intersaison et basse saison. Ils peuvent également être appliqués pendant les week-ends, les vacances scolaires ou en cas d’événement sur votre marché. C’est un moyen simple et efficace d’accroître vos revenus et de remplir votre calendrier.
Par où commencer ?
La plupart des marchés de location de vacances ont au moins trois saisons :
- Haute saison
- Intersaison
- Basse saison
Cependant, certains marchés ont jusqu’à six ou sept saisons distinctes, alors que d’autres ont un tarif unique tout au long de l’année.
Si vous louez votre propriété depuis un certain temps déjà, vous connaissez probablement les pics de demande et les périodes de « creux » propres à votre marché. Si vous débutez, commencez par faire des recherches sur d’autres propriétés similaires de votre marché pour déterminer les saisons de location adaptées à votre propriété.
En fixant des tarifs spécifiques pour chacune des saisons de location de votre marché et pour les principales semaines de vacances, vous augmenterez probablement votre taux d’occupation et vos revenus. Bien qu’il n’y ait pas de règle stricte pour choisir les saisons de location puisque chaque marché est unique, voici un aperçu des trois saisons les plus courantes et des tarifs propres à chacune :
Qu’est-ce que la haute saison ?
La haute saison correspond à la période pendant laquelle la plupart des vacanciers réservent leurs vacances. La plupart des marchés de location de vacances ont une haute saison d’au moins 10 à 12 semaines. Comme cette période correspond à un pic de demandes de la part des vacanciers, vous pouvez généralement vous permettre d’appliquer des tarifs plus élevés et de fixer un nombre de nuits minimum supérieur.*
Tarif de location typique : votre tarif hebdomadaire le plus élevé
Séjour minimum : 1 semaine
Qu’est-ce que la basse saison ?
La basse saison est généralement la période de l’année où le climat n’est pas idéal pour profiter de la principale attraction de plein air de votre marché (ski, plage, etc.). Les vacanciers qui réservent dans votre marché pendant la basse saison séjournent généralement soit quelques jours (escapade le temps d’un week-end) ou quelques mois (pour échapper au froid). Alors veillez à afficher vos tarifs par nuitée, par semaine et par mois. Votre tarif hors saison est généralement considérablement inférieur à celui en haute saison ou en moyenne saison.
Tarif de location typique : 25 % à 30 % de votre tarif en haute saison
Séjour minimum : de 1 à 3 nuits
Qu’est-ce que l’intersaison ?
L’intersaison correspond généralement aux périodes précédant et suivant la haute saison. Il sera sans doute un peu plus difficile d’obtenir des réservations durant cette période que durant la haute saison, mais cela sera néanmoins plus facile qu’en basse saison. Les semaines d’intersaison peuvent justifier un tarif de location inférieur aux semaines de haute saison (60 % à 75 % du tarif haute saison). Par exemple, si vous demandez 1 000 € par semaine en haute saison, vous pouvez demander de 600 à 750 € par semaine en intersaison. Pensez à réduire votre nombre de nuits minimum en intersaison pour remplir votre calendrier.
Tarif de location typique : 60 % à 75 % de votre tarif en haute saison
Séjour minimum : de 1 à 3 nuits
Vacances et événements spéciaux
De nombreux vacanciers planifient leurs voyages en fonction des vacances du calendrier scolaire. Les semaines les plus populaires sont souvent autour des vacances de printemps (Pâques), des jours fériés, de Noël et du Nouvel An. Étant donné la forte demande durant ces semaines, les tarifs et le nombre de nuits minimum peuvent être augmentés sur de nombreux marchés. N’oubliez pas les événements spéciaux tels que les grandes rencontres sportives ou les foires, salons et festivals prévus sur votre marché.
Par exemple, les propriétés situées à la montagne dans le Colorado, une destination de ski prisée, peuvent parfois atteindre 200 % de leur tarif haute saison autour de Noël. Mais ces mêmes propriétés ne peuvent pas demander un tarif aussi élevé en été. De la même façon, de nombreuses propriétés en bord de mer demandent jusqu’à 200 % de leur tarif haute saison autour du 15 août, mais seulement 25 % à 30 % de ce même tarif autour de Noël et des fêtes de fin d’année.
Tarif de location typique : 25 % à 200 % de votre tarif haute saison
Séjour minimum : de 3 nuits à 1 semaine
Avant de fixer vos tarifs pour l’année, établissez un calendrier approximatif comprenant :
Les principales périodes de vacances : dans de nombreux marchés, vous pouvez augmenter légèrement vos tarifs durant les semaines de vacances où la demande est plus forte, comme autour de Noël, du Nouvel An ou des jours fériés.
Les jours fériés et festivités : n’oubliez pas les autres fêtes comme la Saint-Valentin, le 1er mai, la fête des Mères et la fête des Pères. Dans de nombreux pays, les vacanciers aiment profiter des jours fériés pour partir 2 ou 3 jours.
Les vacances scolaires : consultez le calendrier scolaire des grandes villes qui se trouvent à une distance raisonnable de votre location de vacances en voiture ou, si vous êtes proche d’un aéroport, des régions d’où la majorité de vos vacanciers proviennent. Identifiez plus précisément les périodes de début et de fin des grandes vacances, et toutes les périodes de vacances d’une semaine ou plus (vacances de Pâques, vacances de la Toussaint, etc.).
Les événements annuels propres à votre marché : si votre marché accueille un événement annuel qui attire la foule et les touristes, tenez-en compte. Si l’événement est suffisamment important, vous pourrez même appliquer un tarif majoré en raison du manque de logements disponibles.
Comment fixer les bons tarifs ?
Selon votre marché, les vacanciers peuvent réserver plusieurs mois, voire jusqu’à un an avant leur séjour. Il est donc important de définir vos tarifs au moins 6 à 12 mois à l’avance.
Notez que ceci n’est que le point de départ. Nous vous recommandons d’optimiser vos tarifs en fonction de l’évolution de votre marché.
Plus de précision grâce à MarketMaker
MarketMaker™ est un outil performant que vous pouvez utiliser pour connaître la demande des vacanciers et la disponibilité sur votre marché. C’est un excellent moyen pour vous d’expérimenter différents tarifs et de les adapter au marché en constante évolution.
* Assurez-vous de bien comprendre les lois et réglementations locales, car elles peuvent vous obliger à respecter un nombre de nuits minimum donné. Si vous êtes flexible, sachez que plus votre nombre de nuits minimum sera faible, plus les vacanciers auront de chances de trouver des disponibilités dans votre propriété.
